工业用地价格低廉 开发商拿地后暗改规划 

     按照规划原本应建的工业厂房却被高档写字楼、酒店甚至住宅替代。昨天，记者在调查京城工业用地过程中，发现了这一奇怪现象。业内人士透露，工业用地价格相当低廉，一些开发商拿地后往往私自改变规划，开发成写字楼或者住宅，以获取超高利润。这种现象在开发区和京郊尤其常见。

　
     “项目建筑规模近45万平方米，是集商务办公、商业、酒店、展览、休闲娱乐于一体的低层、低密度、花园式、生态化商务办公园区。”这是朝阳定福庄的“非中心”项目销售所作的宣传。

      记者从北京市房地产交易管理网上了解到，该项目以工业厂房用地立项。然而，根据销售人员的介绍，这个项目包括“30万平方米写字楼”、“10万平方米会展中心”、“26500平方米超级会所”、“11000平方米酒店及酒店式公寓”，唯独没有“工业厂房”的踪迹。

      位于亦庄开发区的BDA国际企业大道是低密度企业独栋写字楼群，但实际的使用性质却是工业用地。按照国家规定，工业用地上除建厂房外，也可建工业研发楼。据了解，该项目的确引入了一家研发中心，但要销售的写字楼远远不止一栋。

      记者通过北京市房地产交易管理网搜索到，我市有十多个新建“工业厂房”项目已取得预售许可证或房屋产权证，其中包括非中心和BDA国际企业大道等写字楼项目，还包括丽都水岸等住宅项目。

      业内透露工业地块价格低廉，私变规划获利巨大“相对于住宅和商业用地，工业用地的土地成本太低了。如果能以厂房项目立项，建成住宅或者公建，利润大得惊人。”一位业内人士告诉记者，我市工业用地一直采取协议出让的方式交易，有的地块每平方米出让价格仅有几十元，最多不过几百元。

      由于实际开发与规划性质不同，这类项目在办理房产证时大多困难重重。但是也有一些“幸运”的开发商，不仅堂而皇之地将厂房建成写字楼甚至住宅，还能一证不少地办妥整个开发手续。业主也能按时拿到产权证，只是产权证上的物业用途一栏中写的是“工业用地”，而不是“商业”或者“住宅”。

      记者在采访中发现，对于自己的工业用地身份，开发商似乎有所避讳。除了非中心销售人员表示在售项目“的确是工业用地，但肯定有产权”外，BDA国际企业大道和丽都水岸都予以否认。

入市提醒 业主将承担政策风险

      广大（北京）律师事务所律师庄清忠表示，开发商私自改规划并从中获取巨大利润，造成了国家收益的流失。按照规定，开发商只有补交土地出让金等税费并取得审批后，工业用地性质才能变更为公建或住宅。

      “工业用地的产权有效期长达50年，比公建还长。加上销售价格相对便宜一些。而且，有的项目的开发手续都是齐备的，所以有些业主就愿意购买这样的房产。”庄清忠说，“但购买这类房产实际上是承担政策风险。政府未来一旦清理此问题，这些业主的利益必然要受到影响。”工业用地全面招拍挂掐断暴利源根据现行土地分类标准，工业地产属于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业用地上可建的建筑包括工业制造厂房、物流仓库、工业研发楼、工业配套设施等。

      今年7月1日起，全国所有工业用地必须采用招拍挂方式出让。北京市同样如此执行。此举是为杜绝国家土地通过“工业用地”的形式被贱卖。

       按照国土资源部发布的标准，全国工业用地被划为15个等别，最高一等840元/平方米，最低等别60元/平方米。6月25日，北京市最后一批工业用地协议出让。其中丰台区科技园区研发用地的价格达到3780元/平方米，是一等工业用地价格的4.3倍。工业用地价格逐步回归正常水平，这将掐断开发商借此获利的源头。而对于京城边角地带存在的规划“擦边球”现象，仍然有待监管力度的增加。